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在房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道持續(xù)收緊的大背景下，房企通過(guò)拆分物業(yè)增加新的融資途徑以緩解壓力。房企拆分物業(yè)后對(duì)自身業(yè)績(jī)影響不大，甚至拆分上市后的物業(yè)公司可能會(huì)為房企賦能。

從物業(yè)公司的角度看，物業(yè)公司具有輕資產(chǎn)屬性，且收入穩(wěn)定性強(qiáng)，凈利潤(rùn)可持續(xù)增長(zhǎng)，一般物業(yè)公司的現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。目前市場(chǎng)存量大，行業(yè)整合空間大，自2014年花樣年控股（01777.HK）拆分彩生活（01778.HK）赴港上市后房企拆分物業(yè)成為熱潮。

去年成功上市的物業(yè)公司有，中國(guó)奧園（03883.HK）拆分奧園健康生活（03662.HK），時(shí)代中國(guó)（01233.HK）拆分時(shí)代鄰里（09928.HK），銀城國(guó)際（01902.HK）拆分銀城生活服務(wù)01922.HK），藍(lán)光發(fā)展(6.490, -0.36, -5.26%)（600466.SZ)拆分藍(lán)光嘉寶（02606.HK），濱江集團(tuán)(4.430, -0.17,-3.70%)（002244.SZ)拆分濱江服務(wù)（03316.HK）等。

2020年房企拆分物業(yè)上市熱度不減，已有包括金融街(7.080, -0.15, -2.07%)集團(tuán)在內(nèi)的至少有4家提交招股書，鴻坤集團(tuán)拆分燁星集團(tuán)，正商集團(tuán)拆分興業(yè)物聯(lián)，正榮地產(chǎn)拆分正榮服務(wù)。

早在2018年金融街物業(yè)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理孫杰就透露出上市的意愿，去年9月19日將有限責(zé)任公司改制為股份有限公司，并更名為金融街物業(yè)股份有限公司，即為金融街物業(yè)沖刺IPO的前奏。

據(jù)中指院報(bào)告，金融街物業(yè)的綜合實(shí)力在2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第17 位。截至2019年9月底，金融街物業(yè)在中國(guó)擁有11家附屬公司及37家分支機(jī)構(gòu)。

盡管金融街物業(yè)毛利率連年位于低位，但負(fù)債率保持平穩(wěn)。此外，據(jù)招股書披露，金融街物業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)不佳，流動(dòng)債務(wù)占比高于九成。金融街欲通過(guò)上市融資擴(kuò)大規(guī)模，改善對(duì)集團(tuán)的高依賴狀況，增強(qiáng)自身造血能力，有望強(qiáng)化商務(wù)物業(yè)板塊優(yōu)勢(shì)在房企拆分上市熱潮中抓住紅利。

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毛利率連年位于低位

截止2019年9月底，金融街物業(yè)營(yíng)業(yè)收入為6.91億元，同比增長(zhǎng)12.8%。毛利1.41億元，凈利潤(rùn)為8692萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)37.39%，凈利率由去年同期10.3%增至12.6%。在管項(xiàng)目總計(jì)137個(gè)，總在管面積約為1900萬(wàn)平方米，來(lái)自金融街集團(tuán)的在管面積為1128萬(wàn)平方米。

據(jù)招股書，截止2019年9月底，2018年2017年底，金融街物業(yè)總收入為6.91億元、8.75億元、7.75億元，營(yíng)業(yè)收入增速緩慢。2018年底，碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為46.75億元，綠城服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為67.10億元，中海物業(yè)營(yíng)業(yè)收入為41.55億元，盡管彩生活的營(yíng)業(yè)收入較前三者稍遜色，仍遠(yuǎn)高于金融街物業(yè)的營(yíng)收，并且彩生活營(yíng)收同比增長(zhǎng)高達(dá)121.87%，因此金融街物業(yè)僅位于中下游。

金融街物業(yè)的總收入來(lái)自兩大部分物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)和餐飲服務(wù)。其中，物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)按性質(zhì)劃分為商務(wù)物業(yè)和非商務(wù)物業(yè)，商務(wù)物業(yè)收入占比分別為65.8%、67.6%、70.3%，營(yíng)業(yè)收入分別為4.55億元、5.91億元、5.32億元，而包括住宅物業(yè)在內(nèi)的非商務(wù)物業(yè)僅占總收入的32.6%、30.7%、28.0%，營(yíng)業(yè)收入分別為2.25億元、2.69億元、2.12億元。