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物業(yè)管理與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，對(duì)改善城市面貌、優(yōu)化居住環(huán)境、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有著重要意義。

目前，齊齊哈爾市共有住宅小區(qū)730個(gè)，物業(yè)管理總面積5638萬(wàn)平方米，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)205家。隨著齊齊哈爾市城市化進(jìn)程不斷加快，廣大居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求與日俱增，物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出一些新情況、新問(wèn)題。因此，根據(jù)齊齊哈爾市實(shí)際制定一部獨(dú)具地方特色的地方性物業(yè)法規(guī)十分必要。4月26日，經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議批準(zhǔn)，《齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）頒布，并將于7月1日起正式實(shí)施。為了讓廣大市民詳細(xì)了解《條例》，促進(jìn)我市物業(yè)管理事業(yè)健康有序發(fā)展，近日，記者采訪了物業(yè)部門專業(yè)人士，對(duì)《條例》予以解讀。

規(guī)范物業(yè)區(qū)劃 嚴(yán)把房屋驗(yàn)收關(guān)口

為更準(zhǔn)確地劃分物業(yè)管理區(qū)域，《條例》第七條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按土地使用證確定的使用范圍為基礎(chǔ)，結(jié)合建筑物規(guī)模、物業(yè)的共有、共用設(shè)施設(shè)備和社區(qū)建設(shè)等因素劃定?！?/p>

在實(shí)際工作中，大多數(shù)物業(yè)矛盾糾紛的主要原因是由住宅小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備不完善、質(zhì)量不合格等開發(fā)遺留問(wèn)題造成的。為徹底解決此類問(wèn)題，防止驗(yàn)收不合格、不具備交付條件的小區(qū)提前組織業(yè)主進(jìn)戶，《條例》第十條對(duì)新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備辦理物業(yè)交付手續(xù)的條件作出明確限制性規(guī)定，對(duì)《黑龍江省城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》（2015修正）第二十三條的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拓展和明確，對(duì)新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備的交付條件作出嚴(yán)格規(guī)定，不具備交付條件的，建設(shè)單位不得與業(yè)主辦理交房手續(xù)。

放寬組建條件 創(chuàng)新自治組織建設(shè)

《條例》第十五條規(guī)定：“建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況以書面方式及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府”。

本條規(guī)定了建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主入住情況及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告的義務(wù)，對(duì)有關(guān)部門組織業(yè)主及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)維護(hù)自身合法權(quán)益有積極作用。

《條例》第十六條規(guī)定：“符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由建設(shè)單位向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)；建設(shè)單位30日內(nèi)未提出申請(qǐng)的，可由該物業(yè)管理區(qū)域所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織10人以上的業(yè)主代表提出申請(qǐng)”。

此規(guī)定除明確建設(shè)單位的申請(qǐng)義務(wù)外，考慮到實(shí)際工作中建設(shè)單位出于某種原因或疏失，未及時(shí)提出申請(qǐng)的情況下，給社區(qū)居（村）民委員會(huì)及業(yè)主群體以申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主自治組織的權(quán)利和渠道。

《條例》創(chuàng)新地提出了成立業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)。第二十一條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)，業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)和所需經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)確定。” 業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，依據(jù)業(yè)主大會(huì)決定、決議及授權(quán)開展工作，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并匯報(bào)工作。規(guī)定此條款目的在于完善物業(yè)管理工作中的監(jiān)督機(jī)制，避免或減少物業(yè)工作執(zhí)行過(guò)程中的違法、違規(guī)事宜，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

加強(qiáng)停車管理 建立“租售并舉”制度

為減少部分小區(qū)地下停車位大量閑置，減輕小區(qū)地面停車的壓力，避免資源浪費(fèi)，《條例》第二十八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。建立住宅小區(qū)空閑車位‘租售并舉’的管理機(jī)制”。

第二十九條規(guī)定：“具備條件的住宅小區(qū)全部實(shí)行劃線停車，確保車輛停放規(guī)范有序”；“鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在既有住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)地下停車場(chǎng)和立體停車設(shè)施，滿足停車需求”。

本條此兩款的規(guī)定，均著眼于解決當(dāng)前小區(qū)停車秩序和停車設(shè)施完善的問(wèn)題。一是要求實(shí)施劃線停車；二是對(duì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)地下停車場(chǎng)和立體停車設(shè)施做出鼓勵(lì)性規(guī)定。

加強(qiáng)信用監(jiān)管 施行企業(yè)“紅黑榜”

按照加強(qiáng)“事中事后”監(jiān)管的總體要求，積極運(yùn)用考核結(jié)果，施行物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”，建立物業(yè)服務(wù)信用監(jiān)管體系?！稐l例》第三十二條規(guī)定：“物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)定期開展業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，運(yùn)用企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平”；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)‘紅黑榜’社會(huì)發(fā)布制度，建立誠(chéng)信企業(yè)激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)和不良企業(yè)的懲戒機(jī)制”。

規(guī)范選聘程序 鼓勵(lì)開展招投標(biāo)

《條例》對(duì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式和程序作出了具體性規(guī)定，明確了業(yè)主委員會(huì)的操作步驟和禁止事項(xiàng)，通過(guò)招投標(biāo)選聘和業(yè)主大會(huì)表決，防止個(gè)別業(yè)主委員會(huì)私下操作隨意更換物業(yè)企業(yè)，傷害業(yè)主群體的權(quán)益。

第三十四條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行”；“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、合同期限以及服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行表決。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

第三十五條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因合同糾紛欲提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，可向物業(yè)管理行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會(huì)提請(qǐng)調(diào)解，物業(yè)管理行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)予受理，調(diào)解不成的，業(yè)主大會(huì)可按法定程序提前終止物業(yè)服務(wù)合同，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”

保護(hù)企業(yè)權(quán)益 加收欠費(fèi)違約金

出于公平原則，增加業(yè)主逾期交納的支出成本，保護(hù)企業(yè)和正常繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，避免因大量欠費(fèi)、逾期繳費(fèi)行為導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量，《條例》第三十八條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)督促未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可自逾期之日起，按照物業(yè)服務(wù)合同約定加收違約金，收取標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)日1‰。”

同時(shí)，第四十條規(guī)定：“建設(shè)單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！北苊庖蚪ㄔO(shè)單位在房屋預(yù)銷售過(guò)程中，就物業(yè)服務(wù)作出高承諾、高讓利，引發(fā)大量矛盾和糾紛。

嚴(yán)防違規(guī)使用 提高資金使用率

為防止房屋維修資金違規(guī)使用，《條例》第五十七條規(guī)定：“提出房屋專項(xiàng)維修資金使用的申請(qǐng)單位對(duì)所提交材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，因隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料給相關(guān)業(yè)主造成損失的，依法賠償相關(guān)業(yè)主損失并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。

同時(shí)，為提高資金使用率，簡(jiǎn)化應(yīng)急情況下房屋維修資金使用程序，《條例》在第五十六條中規(guī)定：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況需要立即使用房屋專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過(guò)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。

為提高房屋維修資金繳存率，充分發(fā)揮資金作用。一是在《條例》第五十一條規(guī)定：“竣工交付后尚未售出的房屋，由開發(fā)建設(shè)單位作為產(chǎn)權(quán)人交存首期房屋專項(xiàng)維修資金。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存的房屋專項(xiàng)維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。開發(fā)建設(shè)單位交存的房屋專項(xiàng)維修資金，在房屋售出后轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。業(yè)主未按規(guī)定交存首期房屋專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人?！?/p>

第五十三條規(guī)定：“業(yè)主分戶賬內(nèi)房屋專項(xiàng)維修資金余額不足30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)交專項(xiàng)維修資金；已辦理入住手續(xù)尚未交存首期房屋專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行交存”；“業(yè)主拒不交存房屋專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面督促其限期交存；逾期不交存的，應(yīng)當(dāng)按拖欠金額加計(jì)同期銀行貸款利息交存；發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。因業(yè)主延期交存或拒交房屋專項(xiàng)維修資金，延誤維修時(shí)機(jī)或無(wú)法維修，給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；拒不承擔(dān)賠償?shù)?，業(yè)主委員會(huì)或者具有利害關(guān)系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟”。